面对上海长期低迷不振的楼市，开发商们真的撑不住了。继前段时间“降价30%”和“10%首付”等现身上海楼市后，“新江湾城·上海梦想雍景苑”的开发商隆杰置业再出奇招，推出“保价计划”，即购房后如果房价下调，购房者将获得相应的差价补偿。

“降价补偿之举虽然出于无奈，却仍然算是贡献了一种‘道义'上的资源。在楼市动荡之时，每个市场参与者都有维护市场公平的义务，而不是再去结盟维系那依靠垄断而抬高的价格。”一位业内人士如此评价。

非常营销

在长期观望的背景下，这些“非常时期”的“非常营销”手段现身上海楼市并不出乎意料。

在被命名为“购房价格全面保护”的计划中，隆杰置业公开许诺“全面承担行情波动风险”。他们承诺，自9月17日起一个月内，计划实施期内购买该公司商品房的客户，可以在2006年6月30日前所购房屋所在区域平均房价下跌时，获得开发商的差额补偿。

隆杰置业销售总监夏光辉介绍说，此次纳入“保价计划”的房源中，部分房价全面下调约1500元/平方米，新推房源主力单价估计约9500元/平方米，这一价格仅与第一、二批房源价格相当，大幅低于今年5月的第三批房源售价。

无独有偶，紧随上海首个承诺“无理由退房”的开发商——前沿集团宣布旗下产权酒店开业后的第6个月，所有业主均可“无理由退购”后，苏州河北岸超级大盘“新湖明珠城”也推出“两年内可原价退房”的承诺，同时每平方米房价下调1500元左右。“这一销售价格，已经回调到区域内2004年第三季度的价格。”上海新湖房产总经理陈坚告诉记者。

业内人士指出，在融资渠道依旧趋紧的大形势下，销售回款仍是开发商的主要资金源，“无理由退房策略当然有利于公司形象，但也不排除快速吸引资金入场，短时间里为公司发展提供支持的可能。”

近日，上海新湖房产的控股母公司“浙江新湖创业”发布公告称，新湖房产向农行的借款1.2亿元到期后已展期到明年年底归还。这意味着，上海新湖房产正面临巨大的还款压力。

楼盘即将于9、10月份集中上市已是大势所趋。据悉，从8月1日到9月3日，上海房屋土地资源管理局共为100多个楼盘的141批房源发出预售许可证。这141个楼盘中已经开盘的只有很少部分，大多数楼盘仍在“择机而动”。而7月份批准预售的110余批房源，也有相当部分尚未正式开盘销售。需求大幅萎缩，供求不平衡状况下，千军万马谁会挤过独木桥？开发商的压力不言而喻。

一场赌博？

在市场下行日益显著的形势下，开发商们非常营销的手段无疑也承担了“非常”的风险。

参与“保价计划”方案设计的方方工作室分析师包灵芝认为，由于保护的价格不仅是未来的房价，还要补偿部分前期业主，对开发商的压力显而易见。

“房地产永远是一项高利润同时也是高风险的行业，这一定律无论对于开发商还是购房者同样适用。既然购房者已经享受到了房价暴涨的丰厚收益，也必须对楼市趋冷时的价格下跌做好心理准备。没有任何一个游戏规则规定房价只能涨不能跌。”大华集团副总裁陈宁认为。

一位业内专家也认为，由于房价下跌而要求赔付或退房，并不在情理之中。实际上，此前在任何一份售楼合同中，均未出现因价格调整业主有权要求补偿差价的条款，“退赔差价”法律上没有相关规定，如果合同上没有相关条款，同样得不到法律的支持。

已经采取降价措施的万里雅筑、达安春之声以及大华集团旗下诸多房产项目，都在“补偿”问题上遭遇困扰：不补偿，前期高价购进的业主即提出退房或其他要求；给予补偿，又担心目前价格依然难以守住，陷入再降价再补偿的循环“怪圈”。

率先打破房价僵局的“万里雅筑”营销经理吴萍透露，该楼盘降价前向老客户直接现金补差价，一般为十几万元，同时约定日后若再出现价格变动将不再补价。中邦房地产营销有限公司一位人士也表示，沪上很多降价楼盘都已通过送装修或贴现等补偿手段安抚老客户，以“稳定后方”。

“长达两年的无条件退房闻所未闻，看来开发商是为求资金快速回笼豁出去了。”易居中国研发中心经理郑翎昀分析，新湖欲以承担整个“期转现”时的市场风险来加速回款，是在为“两年后市场回暖”下一个赌注。

“比之前高峰价格下降10%~15%，已经没有多少吸引力了。”胡宗亘表示，“开发商目前的跌价幅度应该是和区域价比，而非和自己上一批房源的推盘价比。”

其实也有开发商担心，如果在市场整体低迷的情况下以低价入市，一旦成交量和预期相差甚远，他们将陷入两难的尴尬境地，一方面出现上述的“降价风波”，另一方面则给未来价格下调的可能性设下种种牵绊。

不少购房者也仍在观望。“退房毕竟还是一种风险后推的手段，我们觉得不如实质调价、找准双方都满意的平衡点来得实在。”一位购房者对记者表示，“毕竟利息、契税等支出，退房时也得考虑。”

也许，这是一场没有赢家的游戏。