2003-10-28
　 由中房指数系统办公室与搜房研究院主办，上海搜房网承办的“2003上海地产趋势研讨会”日前在上海国际会议中心召开，百余名专家、学者和沪上房地产开发商针对目前上海楼市的热点话题——土地、金融、价格展开了广泛交流与热烈研讨。与会者观点集中反映出这样的信息：上海房地产市场仍将保持长期利好，房价近期将呈现稳中有升的态势。
　　 上海搜房资讯有限公司总经理代建功就“中房上海指数”2002年以来的监控情况分析，上海房地产市场需求在不断增大，价格在不断攀升。“中房上海指数”去年涨幅已经超过了19％。今年涨幅也攀升非常大，9月涨了43点，是历史上涨幅最高的一个月，从中可以看出上海已经进入了房地产业全面上升的新时期。
　　 上海社会科学院房地产业研究中心常务副理事长张泓铭教授表示，上海目前为止房地产市场供求相对比较均衡，今年上半年甚至出现了需求超过供给17％份额的状况。目前为止，上海房地产强劲的增长和供给相对有限的矛盾还在持续，只要这种情况持续下去，相信房价近期内肯定不会呈下降趋势。而且，上海要建设“四个国际中心”，并提出建成“世界级的大都市”，这都是房地产市场的长期利好，2004年上海房地产市场的销售仍会像今年一样的火爆，一手房和二手房的交易量以及价格都将保持涨势。他甚至预测，“上海房地产将有十到二十年的发展高潮，其中十年是住宅的高潮，住宅的高潮以后还将有非住宅的高潮”。
　　 众多开发商更是认为，在未来一段时间之内，上海的房地产业将依旧是温和震荡，继续稳步上升。“上海的房产市场一定是逐渐走向成熟，在一个正常增长的趋势下，这个市场的波动是正常的。当然我们在这个发展过程里不能掉以轻心，应该有序健康地发展。”东方海外集团营销策划部总经理张永顺信心十足地说。他认为上海房价的构成已经经历了一个从高利润低成本到现在低利润高成本的发展过程，目前的房地产市场低利润趋势的情况，其实也代表了投资的降低。以租赁为例，今天的住宅市场8％左右的回报率是一个合适的比例，但几年前租金投资回报远超过20％的屡见不鲜，很明显市场风险进一步降低了。从低端市场到高端市场，上海这个城市的特殊经济背景和它的需求构成，足够支持上海房价的持续增长。
　　 上海上实房地产有限公司副总经理沈浦阳也持长期看好的观点，他认为在房地产走势是个预期问题的情况下，现在绝大部分参与房地产投资的投资者所形成的心理预期，最多是到现在为止形成预期的震荡，只有少部分会相对下跌，所以预期的共性会继续支持房地产业稳步上升，现在比较健全的运行机制的启动也会保证上海房地产市场的长期发展。
　　 但中凯集团总裁助理陈映而女士同时指出，应当警惕房价上涨和房租下降这一背离现象。目前房地产行业虽然相对平均收益率较高，但行业收益率总体水平在不断下降，风险却在增长。换言之，风险和收益率两个重要指标的走向已然是背离的。因为投资分析的重要方法之一就是看各种主要运行指标是不是高度相关并具一致性，在高度相关且一致的过程中，趋势通常都是健康的、可延续的，如果出现一些关键指标长时间的背离，拐点或转折点就有可能出现，这时候投资者应该有所警觉。
　　 世茂集团主席许荣茂在“2003福布斯全球行政总裁会议”上表示，“上海房地产市场经济总体向好，政府政策法规不断完善，目前看不到泡沫，房价亦不会大起大落”。
　　 许荣茂认为，目前上海房地产市场的竞争已经显得非常“拥挤”，目前大约有3000多家房地产开发商，对应上海房地产市场的发展空间，这个数目显然过多，有待于市场的进一步整合。而央行和国务院近期出台的一系列对房地产市场的调整政策，虽对所有的房地产企业都会造成一定的冲击，但抬高门槛其实也是减少过度竞争的一个很好的渠道。
　　 对于上海房地产的前景，许荣茂仍然十分看好，依据是现在每年上海旧城改造都超过10万户，仅这就意味着1000万平方米的市场。二手房市场持续升温，今年估计会超过2000万平方米，这比京津穗三地的二手房市场总和还要多。虽然市场供应竞争激烈，但需求更强劲。因为泡沫的出现总是和经济萧条密切相关。但上海持续稳定的经济增长给本地的房地产市场提供了强有力的支持，因此还看不到泡沫。
　　 许荣茂认为，上海的房价与北京、深圳等地相比也不算高，比起国际大都会城市明显偏低。许的看法是“稳步上涨，但不可能大起大落”，他相信如果政府对土地供应量控制有效，整个中国房地产市场也将继续以稳定而又持续的势头发展下去。基于此，他还透露，世茂集团将在未来两个月内参与上海土地市场的招投标，并积极寻求邻近城市的投资机会，高端客户的定位将始终是世茂集团聚焦的市场。