2003-10-08
以期房预售为主导的申城楼市，近日爆出媒体竞相追逐的热门话题——上海鹏欣集团继其在浦东张江开发的城市经典·玉墅一期交房时，推出“全现房”营销模式后，宣布今后将把“全现房销售”作为企业战略定位，长期实施下去。这一首开先河之举，不仅体现了发展商鹏欣集团的实力和自信，增加了房地产销售的透明度，而且将给上海房地产市场带来深远的影响。

众所周知，房地产投诉中，有相当一部分是由预售时所承诺、约定的产品，与最终交付的实物产品不相一致所引发的。或由于虚假承诺，或由于规划变更，或由于广告误导，模型、楼书的误导等，以致使消费者的心理预期与交房的实物大相径庭。而这一切，都是由于期房预售的不确定性、未知性所导致的。

期房预售的机制本身就具有诸多不可预见性和未知性，这也就往往成了日后矛盾与纠纷的根源。严格意义上的现房销售，是指等拿到商品住宅交付使用许可证之后再发售。此时楼盘内外的一切，包括环境绿化、设施配置等都已成型，可接受消费者全方位的实地考察，全面衡量。实行现房销售，可使消费者眼见为实，明明白白地消费，这在相当程度上也保障了购房者的知情权、选择权，减少购房风险。

国外有实力的开发商均将房子及环境造好后再以全现房发售，发展商没有相当的资质、实力、融资和资本运作能力是难以胜任的，提起“全现房销售”，沪上发展商都会叹息“想说爱你，并不是很容易的事”。鹏欣集团此番果敢的举措，用实际行动把“让消费者买得放心、住得舒心”真正落到实处，可谓不惜“自我加压”，反映出一个成熟的品牌企业对消费者的负责。

鹏欣集团总裁姜雷表示，“全现房销售”是鹏欣所要实现的“诚信地产”品牌战略的重要一环，集团将在诚信为本思想的基调上，对企业现有的经营理念和运作机制进行调整，建立一整套涵盖项目开发和经营全过程的质量保障体系。这一体系即包括建筑产品质量，也包括客户服务质量，将处处体现出企业诚信的本色。

“实行全现房销售，企业要放弃短期内的一些利益”，当记者问到资金周转效率是否因此会下降时，姜雷坦言，“虽然这还可能造成错失最佳销售时机，不利抢占市场，但从长远角度看，打消购房者的疑虑，就可以提高企业诚信度和透明度，会大大有益于无形资产的积累”。

使消费者与投资、投机者能处于同一起跑线，炒楼的余地便大为缩小。虽说现房销售“炒家”照样能捷足先登、囤积居奇，但其空间便相当有限了。

业内人士的分析更是将“现房销售”的好处，提升到对整个房地产市场发展起到积极作用这一层面：

现房销售能在相当程度上压缩投机空间，缩小炒楼的余地。因为从预售到销售这段时间差，正是投资、投机利润的增长空间。而推行现房销售从根本上取消了这一时间差，将从销售市场的机制源头上抑制虚拟需求的过度膨胀，在很大程度上制约了泡沫的产生与积聚。

并且，现房销售能抬高入市门槛，加强企业在诚信方面的自律，对加速市场的优胜劣汰起到促进作用。同时可使按揭贷款的抵押物具有更强的变现能力和更快的流通性，使银行信贷，尤其是对购房者的按揭贷款风险大为降低。银行放贷也必须先考察开发商是否有能力、有足够的资金盖到现房才销售。这样一来，就从整个市场运作的机制上杜绝了“烂尾楼”的形成。

业内人士同时分析说，以发展的眼光来看，现房销售肯定是一种值得倡导的方向。其对信贷风险的防范作用，对消费者权益的保障作用，以及对楼市持续健康发展的促进作用等，都远胜于期房预售。但现房销售的实施过程中，也会不可避免地产生诸如资金的使用效率降低而导致整个行业运营效率降低、企业盈利能力下滑等负面影响，这就需要政策导向与市场的自发调节相结合，采取相应平稳过渡的一系列防范措施，使现房销售逐步进入良性循环的轨道。