上海酝酿多时的“房贷贴息”政策浮出水面，根据新的购房补贴政策，凡购买一套单价低于３５００元／平方米、总面积不超过９０平方米的自住商品房，贷款利息可享受财政补贴。新政策在商品房购房单价、面积以及在此基础上构成的总价作了诸多明确规定，且只有购买第一套房的消费者才能享受，实际上是向普通购房者倾斜的。房贷贴息政策究竟会对上海楼市产生怎样的影响呢？

新房“投诚”二手楼市

“你是投资，还是自己住？”这类询问最早出现在小户型公寓的售楼现场，而后又出现在市中心万元以上的高档新盘和郊区的别墅项目中。最近，这一询问竟然出现在偏远地区的低端楼市中。松江老城区某一中介公司挂牌转让的二手房中，竟有４０％是尚未交房正在施工中的新建商品住宅，并且还有相当数量已入住的次新房，而已售公房却只占少数。这类当初热销的一手房，甚至尚未交付使用的在建一手房，竟成为二手房市场的主体。

这一异常现象，在上海其它边远地区也都不同程度地存在着。这从一个侧面反映出当今上海低端市场的“炒楼”之热。由此引发的虚拟需求的猛涨，推波助澜地加速了中低价楼盘的价格上扬。

导致低端市场“炒楼”热的一个重要因素，便是此类物业的供应已越来越少，新盘上市均跳空高开，原来低价位的区域，向中高价位甚至高价位挺进；而市中心原本高价位的区域，又向更高价位一路猛涨，这使得上海楼市各价格段同步梯级上升，直接导致了３０００元／平方米左右的低价盘“奇货可居”。闻风而动的“炒家”们为规避风险而纷纷调转方向，进入中低端市场，寻求新的利润增长点。

低端市场“炒楼”现象，加剧了中低价商品房价格的升高，并且导致近年来大规模的市政建设、旧区改造，而与之配套的动迁房不能满足安置需要，选择货币安置的动迁户在无力购买价格较高商品房的情况下，不得不将主要目标锁定为二手房。这在客观上造成了二手房的供求失衡，从而直接导致近年来二手房的非理性上涨、涨幅涨速均超过一手房的情况。

据上房房产中介介绍，最近一段时间，次新、全新的二手房源明显增加，其中不少是由租转售的，这也反映了部分“先知先觉”的投资客嗅出了新的房贷贴息政策抑制中高价房需求的气息。这种中高价房供求关系出现的微妙变化——需求减少、供给增加，使整个申城房价体系有望趋向理性的回归。

市民青睐二手房

“房贷贴息”的另一重要效应在于：二手房价格体系将发生“质变”。新措施将有效地遏制二手房非理性上涨的势头。按房贷贴息政策并以符合条件的上限测算，动迁居民购买９０平方米的三房一厅，包括装修总计支出约３５万元，再以现阶段货币安置户均２５万元计算，只要拿出１０万元的积蓄，便可以“一步到位”地住上现化化新居。而从前同样拿出３５万元，只能买到２０年～３０年房龄的环线内一室、中环线附近的二室（或一室一厅），加之符合贷款贴息的中低商品房将大量推出，有效地平衡了供求关系，当前过高的二手房房价受到遏制。

“购房贴息”效应逐步显现，也使得低价二手房再次受到普通消费者的关注。今年年初浦东张江、川沙地区，莘庄、宝山松南新村、普陀区的桃浦等外环线附近地区还有很多３０００元左右的二手房源，入夏以来这些低价二手房已受到了市场的追捧。记者从上房、智恒等多家房产中介获悉，“房贷贴息”政策出台以来，３５００元以下的二手房需求旺盛、涨势强劲，外环线内３５００元以下的二手房平均涨幅达到５００元～１０００元／平方米，外环线以内已经鲜见这一价位的二手房。

有关专家认为，“房贷贴息”政策对中高价商品住宅、乃至整个沪上的房价体系都构成一定的影响。上海中高价房需求者的购买目的并非全部用于居住，其间不乏以投资或以个人、家庭资产保值增值为目的，而贴息政策中明确了只是购买第一套房的才能享受，且还有房价、面积等诸多规定，一旦失去了对“利好”预期的支撑，不但持币待购的会转为观望，甚至手持多套的投资客还会选择抛出。