生活的期待在经济的催生声中使我们让城市更美好变得执着，地产风生水起缘定是在焦虑中长成。未来城市的蓝图在城市文化、生活方式、历史传承、经济需求等元素的撞击下渐渐明晰，转身于喝彩与漠然之间，却依然无法掩藏她撩人的曲线。在沸腾的城市化过程中，观念的模糊、渗透、交融灌注着都市的记忆，我们仍然可以冷静地读出蓝色沸点：地产开发设计大趋势。 2005 年 1 月 5 日，著名跨国设计机构五合国际联合《上海楼市》杂志主办的 “2005 中国地产规划设计大趋势 ” 发布会于上海威斯汀酒店举行。来自上海市委、上海市勘察设计协会、上海房屋土地资源管理局、同济大学等政府及学术机构有关领导出席了此次会议并致辞。基于长期以来对房地产市场的关注和研究，五和国际立足学术化、理论化，力求通过翔实、全面的记录，以及客观、深入的分析，为业界提供前沿、及时的产品趋势和关键信息，探讨未来行业的主流方向，推动中国地产更加理性、健康、专业化的发展。

行业关键词： 趋势特点 例证。

镜头回放之一：地产市场发展健康有序
吴之光（上海市建筑协会秘书长）：地产发展趋势有以下特点： 1 ．随着国家对绿色建筑的重视，尽管每个人对生活的理解不尽相同，但他们对健康的生活质量的期待会越来越攀高。 2 ．随着人们生活质量的提高，人们对现实生活中追求优质生活 “ 环境 ” 的欲望越来越上涨。 3 ．随着人们对生活理念认识的更新，特别对现有住宅设计中如功能分区的标准、空间灵活的组合、舒适方便的特点、休闲宽松的氛围以及远近结合的需求，即真正 “ 以人为本 ” 的要求会越来越严格。 4 ．随着新的一轮建设高潮的到来，房地产全过程凸显其结合功能的最好时期也会迅速来临。 5 ．随着市场经济的不断规范，运作体制的不断成熟，人们理智的不断完美，一个房产商与居住者的利益共享即房产商的诚心得人心、居住者得利益得空间两者相互合作共同双赢的崭新格局将会以迅雷不及掩耳之势展现在我们面前。

王安石（上海市房屋土地资源管理局处长）：认为上海房地产总体构架是健康、有序、持续的发展。可以从这几个方面看出： 1 ．房地产已经成为支柱产业，对经济增长的贡献率越来越大。从 90 年代对 GDP 的贡献 0.5% 到 2003 年为止达到 7.4% ，到 2004 年达到 7.8% 左右。 2 ．从商品住房发展规模来看，这几年是快速增长，预计去年年底竣工量大约突破 2800 万 m2 ，进入新世纪以来， 2001 年 1524 万㎡ ， 2002 年 1708 万㎡ ， 2003 年 2140 万㎡ ， 2004 年 2800 多 万㎡ 。进入新世纪平均每年商品住房竣工量超过 2000 万㎡ ，这是历史上所没有的。从 90 年代到 2003 年总完成量是 1.8 亿 万㎡ ，是前 40 年总和的 2.9 倍，前 40 年是 6162 万㎡ ，而上海市民的居住水平有很大提高，从解放前居住面积 3. 9㎡ 到 90 年代 6. 7㎡ ， 2003 年达到 13. 8㎡ ， 2004 年预计 14. 2㎡ 左右。 3 ．住房的需求持续旺盛。上海已形成以本地居民的需求为主体的、又能满足多层次购房需求、也适合国内外消费需求的，这样的房地产市场体系已形成。整个 2003 年销售量达 2367 万 m2 ，去年到 10 月底已达到 2500 多万，预计全年销售接近 3000 万，连续四年都是当年销售量越过竣工量，去年基本持平。而且从销售情况来看，商品房私有率连续四年超过 90% ， 2003 年达到 98% ，基本上都是自己购买，本地购买率原来是 75% ， 2003 年达到 80% ，这里面基本上动迁需求 30% 左右，改善需求 40% 多，反映房地产的发展是有序的、健康的。
上海房地产一套信息、预警系统正在逐步建立起来。去年以来陆续采取了一些控制房价措施：第一条，加大土地供应的调控力度，土地采取招投标。第二条，调整住房产品的供应结构，加大了配套商品房包括中低价商品房的供应力度。 第三条，控制期房的炒卖，限制期房的转让，一定要有产权证才能上市交易。同时原来的期房转按揭也暂停。有效地控制短期炒卖。 第四条，健全住房保障体系，扩大廉租住房的受益面，解决最低层老百姓的住房问题。

行业关键词：趋势预测 商业地产。

镜头回放之二：商业地产引领行业大趋势
刘力博士（五合国际主设计师）：刘力博士分析了目前商业地产的大趋势。他认为市场机制亟待健全，商业地产开发在布局上很不平衡，不具备条件的城市开发商业地产存在着一定的风险。北京、上海、珠三角的商业地产各具特点，应具体情况具体分析。在实际运作中，地产开发金融产品化、开发模式专业化才是长远趋势，住宅开发模式不再适用商业地产。国内专业机构的缺环制约商业地产发展，专业招商渠道将更受重视。 从商业地产项目类型趋势来看，社区商业、体验式消费成为商业地产新模式，小型商业地产呈繁荣趋势，大型 Mall 开发更趋慎重。建筑设计上，商业项目的规划设计成为专业化中的专业化，设计更加注重新技术、新界面的整合。重视人性化与精细化。商业地产地标形象不再重于功能的要求，交通、停车等方面预留发展空间。

行业关键词：趋势预测 别墅地产。镜头回放之三：别墅地产进入大盘时代
严涛（五合国际副总经理、高档住宅设计专家）：严涛认为，别墅市场进入大盘时代，规模开发渐次改变竞争格局，别墅区板块化集结特征日益明显，开发建设也将更重视区域整体形象打造。以北京别墅为例，呈七大板块，温榆河板块，潮白河板块，亚奥京北板块，京昌沿线板块，西山板块，京开沿线城南板块，亦庄板块；上海别墅区则呈佘山板块、泸青平 — 徐泾板块、颛桥板块、九亭 — 莘闵板块、浦东板块、南汇大东郊板块等六大板块。广州别墅三大板块则初露端倪，将成为高档别墅重要开发模式。 别墅市场使用功能定位进一步细分，多样化的功能类型满足多样化的使用需求。居住型、休闲度假型、投资型、商住型、经营型别墅纷纷亮相。别墅产品类型进一步细分，顶级别墅、普通别墅、经济型别墅、类别墅 ( 或亚别墅 ) ，依次错开，凸现产品档次的无间隙过度。经济型别墅和顶级豪宅两极分化，经济型别墅追求经济实用，具有广阔的市场空间；顶级豪宅是别墅最高品质的代表，国内各地的楼王争夺战也进入白热化状态。 别墅产品的设计除在空间上满足舒适度同时向艺术创造性方向发展，更加重视规划形态，强调社区空间序列体验，以生活方式的改变推动别墅户型功能结构和空间组织的更新换代，别墅设计和实施的精细度与完整度进一步提高，别墅风格真正进入多样化时代，环境资源及生活配套在别墅市场竞争中分量越来越重，高科技的采用也将成为推动别墅产品更新换代的重要力量。

行业关键词： 趋势预测 公寓住宅。

镜头回放之四：公寓住宅地产大趋势
严涛（五合国际副总经理、高档住宅设计专家）：房地产市场进入品牌时代，品牌经营将成为开发建设中的重中之重。公寓住宅主题化将引领市场风向 , 人文地产、公园地产、水景地产等唱响主打旋律。产品功能类型多样化，目标群体更趋明确，高层住宅仍然是我国大城市公寓住宅开发建设的主流，复合化社区意欲成为住宅开发主流，持有型公寓住宅物业，也将在住宅开发中占有一席之地。空间回归城市，居住区规划形态街区化乃大势所趋，公寓住宅户型设计摒弃噱头更趋平实，立面风格多样化，设计实施精细度逐步提高。高层公寓住宅外观公建化，多层公寓住宅别墅化等不断尝试，新中式风格开始出现。全面强化地域性将是居住区景观设计优化的最大突破口，公寓住宅配套设施亟待重新定位，中国住宅开发建设的技术更新迫在眉睫，细部构件工业化生产促使立面精细度逐渐提高。 采用新技术的各种住宅类型主要有，生态或绿色住宅，健康住宅，支撑体住宅，集成住宅。

行业关键词： 趋势预测 写字楼。

镜头回放之五：写字楼地产大趋势
卢求（德中建筑协会副主席、德国注册建筑师、五合国际副总经理）：卢求分析认为，新经济影响写字楼开发， “ 因商而住 ” 向 “ 因住而商 ” 的转变对写字楼开发的影响，商住楼升级换代，商务公寓受中小企业和投资者欢迎，总部写字楼成为市场新的增长热点，中心区顶级写字楼 “ 只租不售 ” 预示开发进入成熟期。 写字楼开发在城市空间上的发展上，从聚集向多元化发展，职住共存的都市形态开辟新的发展空间，轨道交通建设为写字楼开发带来新机遇。总部写字楼分为中心区与郊区两种形式，郊区总部楼目前主要面对中低端客户。中心区写字楼京、沪、穗三地各具风格。市场进一步分化，产品设计针对性更强，写字楼配套设施要求提高，中心区集中建设写字楼风险重重，写字楼，竞争重点转向提高产品品质上。生态节能高科技成为写字楼的发展方向，高舒适度、低能耗的国际发展趋势。